Obniżenie czynszu najmu z powodu COVID-19

Najemca może żądać obniżenia czynszu najmu z powodu wystąpienia pandemii koronowirusa (COVID-19). Może także domagać się rozwiązania tej umowy.

Wprowadzone przez Radę Ministrów obostrzenia w zakresie poruszania, izolacji, zakazów prowadzenia działalności spowodowały, że wiele firm musi ponosić koszty stałe, w tym koszty najmu, mimo że prowadzenie działalności jest fatycznie niemożliwe (np. z powodu zakazu) lub nieracjonalne, nieefektywne (z powodu braku klientów).

W odniesieniu do najemców w galeriach handlowych problem ten został w jakiś sposób rozwiązany poprzez wprowadzenie tarczą antykryzysową ustawowej obniżki czynszu o 90%. Wiąże się to oczywiście z wprowadzonym ustawowym zakazem prowadzenia określonych typów działalności w galeriach handlowych. Obniżka ta obowiązuje przez czas obowiązującego zakazu prowadzenia działalności. Przy czym, można spodziewać się, że mimo otwarcia galerii ich obroty nie powrócą w szybkim czasie do tych sprzed kryzysu pandemicznego.

Co wówczas? Czy najemcy mogą domagać się obniżenia czynszu? I czy najemcy innych lokali, położonych w innych miejscach niż galerie handlowe mogą domagać się obniżenia czynszu?

Pomocne w takiej sytuacji może być posłużenie klauzulą rebus sic stantibus. Jest to klauzula ustawowa (przewidziana w kodeksie Cywilnym) pozwalająca na wystąpienie do sądu z żądaniem zmiany umowy najmu a nawet jej rozwiązania, jeżeli jej wykonywanie byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby najemcy rażącą stratą. Wymaga ona wykazania, że:

• doszło do nadzwyczajnej zmiany okoliczności,
• wskutek tej zmiany doszło do owych trudności lub rażącej straty
• a czynności tych nie można było przewidzieć.  

Czy sąd jest zobowiązany obniżyć czynsz?

Nie. Wymaga to skomplikowanej analizy sytuacji najemcy i wynajmującego. Rozpocząć należy od treści umowy, która może przewidywać takie rozwiązania, które znacznie utrudnią realizowanie żądania obniżenia czynszu. Sąd musi też uwzględnić interesy wynajmującego, o ile owa nadzwyczajna sytuacja w równie dotkliwy sposób dotyka również jego. Trzeba też bardzo precyzyjnie powiązać przyczynę ze skutkiem, tj. pokazać ścisły związek między pandemią, wprowadzonymi obostrzeniami a skutkiem w postaci efektywności biznesu.

Na jaki czas można obniżyć czynsz?

Wydaje się, że nie ma przeszkód, aby Sąd ukształtował treść umowy najmu (obniżając czynsz) tylko na określony czas. Wydaje się, choć to już może być bardziej dyskusyjne, bo do tej pory sądy nie rozważały takiego problemu, że sąd mógłby obniżyć ów czynsz z mocą wsteczną, na określony czas. Zmiana treści umowy nie musi odnosić się jedynie na przyszłość, choć do tej pory głównie była w takim celu stosowana. Sąd może w końcu rozwiązać taką umowę, jeśli dojdzie do takiej sytuacji, w której jej kontynuowanie jest znacznie utrudnione czy wręcz niemożliwe, albo grozi rażącymi stratami jednej ze stron.

W bardzo dużym stopniu ostatecznie wynik takiego procesu jest uzależniony do zbiegu indywidualnych okoliczności danej umowy, długotrwałości relacji partnerów umownych, możliwości przewidzenia pewnych zjawisk i tego co nazywamy normalnym ryzykiem gospodarczym, z którym wiąże się ryzyko niepowodzenia biznesu.    

Powyższe reguły w równym stopniu dotyczą czynszu najmu lokalu, co czynszu dzierżawy gruntu, raty leasingowej samochodu czy parku maszynowego. Każdej umowy. W zależności od typu umowy komplikować się może jedynie sytuacja, albowiem za każdym razem sąd musi uwzględnić interesy obu stron. A to oznacza, że należy mu przedstawić niekiedy bardzo skomplikowane analizy wpływu zmiany czy rozwiązania umowy na sytuację każdej strony. Sąd musi też orzec o wzajemnych rozliczeniach stron.   

Udostępnij