oprac. Krzysztof Sokołowski | adwokat
Każda zmiana sposobu użytkowania lokalu wymaga zgłoszenia administracji budowlanej. Niekiedy może być także wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę. Zmiana przeznaczenia lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy i odwrotnie wymaga uprzedniego podjęcia szeregu czynności sprawdzających i administracyjnych. Faktyczne dokonanie takiej zmiany bez zgłoszenia może być traktowane tak samo jak samowola budowlana. Jej legalizacja nie zawsze może być możliwa.
W przypadku kupna lokalu na rynku pierwotnym lub wtórnym jednym z kluczowych elementów, które należy sprawdzić jest zgodność prawnego przeznaczenia lokalu z faktycznym sposobem użytkowania. Nie w każdym lokalu mieszkalnym będzie można prowadzić działalność gospodarczą i nie każdy lokal użytkowy będzie mógł być przekształcony w lokal mieszkalny. Dopuszczalność zmiany przeznaczenia użytkowania należy sprawdzić przed zakupem. W przypadku zakupu na rynku wtórnym rekomendowanym rozwiązaniem jest przeprowadzenie procedurę zmiany przeznaczenia lokalu przed dokonaniem transakcji.
Zmiana sposobu użytkowania lokalu może mieć także znaczenie z punktu widzenia podatkowego. Lokal o charakterze mieszkalnym będzie objęty preferencyjną stawką podatku od nieruchomości, mimo że będzie wykorzystywany w działalności gospodarczej. W porównaniu z opodatkowaniem lokalu użytkowego wynajmowanego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej może to prowadzić do wielokrotnie niższego poziomu opodatkowania. Preferencyjne opodatkowanie będzie możliwe jedynie w przypadku, gdy mieszkalne przeznaczenie lokalu będzie ujawnione w ewidencji gruntów.
Przepis art. 5 ust. 2 prawa budowalnego wyraźnie określa, że obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem. Zamierzony sposób użytkowania lokalu, jego przeznaczenie, określać powinien projekt architektoniczno-budowalny (zob. Art. 34 ust.3 pkt. 1) lit. b) ustawy prawo budowlane).
Zgodnie z art. 61 prawa budowlanego na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego spoczywa obowiązek korzystania z obiektu w sposób zgodny z jego aktualnym przeznaczeniem. Oznacza to, że przeznaczenie danego obiektu jest ważnym elementem, podlegającym kontroli przez organy administracji budowlanej. Nie oznacza, że to przeznaczenie nie może podlegać zmianom w stosunku do pierwotnie przewidzianego w projekcie architektoniczno-budowlanym. To czy zmiana sposobu użytkowania jest dopuszczalna i w jakim zakresie określają to przepisy oraz uwarunkowania techniczne danego obiektu.
Zmiana przeznaczenia obiektu, zmiana sposobu korzystania z lokalu następuje wówczas, gdy dochodzi do podjęcia bądź zaniechania w nim działalności zmieniającej:
Z praktycznego punktu widzenia zmiany w zakresie wymagań przeciwpożarowych i warunków pracy, zawsze występują w przypadku zmiany sposobu użytkowania z lokalu mieszkalnego na użytkowy i odwrotnie. Są to najczęstsze przypadki, w których wymagane będzie wszczęcie procedury zmiany sposobu użytkowania. Wynika to z tego, że warunki techniczno-budowalne jakie musi spełnić lokal mieszkalny i użytkowy są odmienne. Tylko z tego powodu, musi dojść do ich weryfikacji w ramach omawianej procedury.
Dla porządku trzeba też odnotować, choć to będą rzadziej występujące przypadki, że zgodnie z ustawą o zmianie ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko oraz niektórych innych ustaw z 19.07.2019 r. (Dz.U. z 2019 r. poz. 1712), za zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części będzie uważane także podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Jest to jednak zagadnie dużo szersze niż ramy tego artykułu.
Nie zawsze zmiana sposobu użytkowania lokalu będzie możliwa. Ocenę dopuszczalności takiej zmiany należy zacząć od analizy dwóch grup dokumentów:
Jeżeli dla terenu, w którym jest zlokalizowany obiekt budowalny, istnieje plan przestrzennego zagospodarowania jego analiza pozwoli ustalić jakie warunki lokal powinien spełniać, aby zmiana sposobu użytkowania była możliwa. Będą to nie tylko warunki techniczno-budowalne dotyczące lokalu, ale także otoczenia, zagospodarowania terenu, np. w zakresie bilansu miejsc parkingowych. Może być też tak, że plan zagospodarowania przestrzennego wyklucza dopuszczalność zmiany, np. przez zakaz realizacji funkcji mieszkaniowej lub odwrotnie.
W przypadku braku planu przestrzennego zagospodarowania niezbędne może okazać się uzyskania uprzedniej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla zmiany sposobu użytkowania. To ona określi warunki techniczne i lokalizacyjne zmiany sposobu użytkowania.
Analiza części opisowej projektu architektoniczno-budowalnego pozwoli ustalić jakie warunki techniczno-budowlane spełnia aktualnie lokal. Pozwala to określić czy i jaki zakres prac budowalnych jest konieczny do przeprowadzenia prawnie dopuszczalnej zmiany sposobu użytkowania.
Zmiana sposobu użytkowania lokalu wymaga zgłoszenia administracji architektoniczno-budowlanej. Organ może zgłosić sprzeciw, wobec tego zgłoszenia m.in. wówczas, gdy taka zmiana wymaga wykonania prac budowalnych wymagających uzyskania pozwolenia na budowę.
Jeżeli realizacja zamierzonej funkcji wymaga spełnienia dodatkowych parametrów technicznych, których aktualnie lokal nie spełnia (np. wykonanie systemu wentylacji pomieszczeń, doświetlenia pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, etc.) to wówczas niezbędne jest wykonanie prac budowalnych dostosowujących lokal do nowego sposobu użytkowania.
Wówczas należy zanalizować, czy charakter tych prac jest tego rodzaju, że wymagają one pozwolenia na budowę czy jedynie zgłoszenia zamiaru wykonania prac nie wymagających pozwolenia na budowę.
Przystępując do procedury zmiany sposobu użytkowania może być niezbędne sporządzenie ekspertyzy technicznej określającej spełnienie warunków techniczno-budowlanych, właściwych dla projektowanego przeznaczenia. To ona określi czy i jaki charakter prac należy przeprowadzić i czy właściwą będzie ścieżka zgłoszenia czy uzyskania pozwolenia na budowę.
Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi organ administracji architektoniczno-budowlanej (starosta lub wojewoda).
Zgłoszenie nie wymaga wnoszenia żadnych opłat, za wyjątkiem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa (jeżeli zgłoszenia dokonuje pełnomocnik).
Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części powinno zostać złożone przed dokonaniem faktycznej zmiany sposobu ich użytkowania. Dokonanie zgłoszenia po zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wywołuje skutków prawnych. Ma to niezwykle istotne znaczenie z punktu widzenia traktowania tej sytuacji jako samowoli budowlanej.
Faktyczne przystąpienie do użytkowania w zmienionym przeznaczeniu może nastąpić, dopiero po upływie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, chyba że organ administracji architektoniczno-budowlanej wniesie sprzeciw. Wniesienie sprzeciwu nastepuje w drodze decyzji.
Możliwe jest także wydanie przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, wystawionego przed upływem 30 dni od dnia doręczenia mu zgłoszenia.
Ewentualna decyzja zgłaszająca sprzeciw podlega zaskarżeniu w terminie 14 dni od daty jej doręczenia.
Zmiana sposobu użytkowania lokalu dokonana bez uprzedniego zgłoszenia administracji architektoniczno-budowlanej może być traktowana na równi z samowolą budowlaną. Jak już wspomniano wyżej zgłoszenie zmiany już po jej faktycznym dokonaniu jest bezskuteczne. Wówczas wszczynana jest procedura, która w zależności od okoliczności może prowadzić, albo do legalizacji tego stanu albo przywrócenia stanu poprzedniego włącznie z nakazem rozbiórki prac budowlanych, które w świetle przepisów planu przestrzennego zagospodarowania lub przepisów techniczno-budowlanych są niedopuszczalne.
W razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, organ nadzoru budowlanego (PINB), w drodze postanowienia wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części i nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów, które pozwolą ustalić, czy jest to dopuszczalna zmiana sposobu użytkowania.
Po uzyskaniu tych dokumentów, i po stwierdzeniu, że zmiana przeznaczenia lokalu jest dopuszczalna, organ ustala wysokość opłaty legalizacyjnej.
W przypadku:
organ nadzoru budowlanego nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania lokalu.