Umowa rezerwacyjna i deweloperska

Z reguły z chwilą podjęcia decyzji o wyborze lokalu nie jest zawierana umowa deweloperska. Poprzedza ją umowa rezerwacyjna. To ta umowa formalnie wyłącza wybrany lokal z oferty dewelopera, czasowo rezerwując go dla przyszłego nabywcy. Umowa rezerwacyjna pełni głównie dwie funkcje:

• Pozwala zorientować się deweloperowi w popycie na oferowane lokale. Zawarcie umowy rezerwacyjnej jest istotnym elementem negocjacyjnym w jego rozmowach z bankiem finansującym przedsięwzięcie. Pokazuje bowiem bankowy, że deweloper jest w stanie sfinansować inwestycję i ją skomercjalizować, sprzedać. Ten cel występuje tylko na bardzo początkowym etapie inwestycji.
• Pozwala nabywcy, który posiłkuje się kredytem na sfinansowanie zakupu lokalu, na uzyskanie od banku wstępnej promesy finansowania zakupu lub wręcz decyzji o udzieleniu kredytu. Dopiero bowiem od momentu zawarcia umowy rezerwacyjnej kredytobiorca może skonkretyzować warunki zakupu. A te bank bierze pod uwagę przy wydaniu decyzji kredytowej. Z reguły bowiem elementem decyzji kredytowej jest wycena wartości rynkowej lokalu (nawet jeśli lokal jest oferowany na rynku pierwotnym), której nie można wykonać przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej.

Umowa rezerwacyjna jest więc umową czasowego wyłączenia lokalu z oferty dewelopera. Umową zawartą na określony czas. W tym czasie obie strony, z różnymi konsekwencjami, mogą z tej umowy wycofać się.

Wycofanie się przyszłego nabywcy lokalu z umowy rezerwacyjnej, z powodu nieuzyskania kredytu, nie wiąże się z ujemnymi dla niego skutkami. Deweloper jest zobowiązany do zwrotu otrzymanej wcześniej opłaty rezerwacyjnej (opłata rezerwacyjna nie może przekraczać 1% wartości lokalu). Gdyby to deweloper wycofał się z umowy rezerwacyjnej to obowiązany jest zwrócić przyszłemu nabywcy opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości.
 

Niewiążący charakter umowy rezerwacyjnej stanowi główną różnicę między umową rezerwacyjną od umową deweloperską. Są jeszcze inne różnice, ale one na potrzeby tego artykuły mają drugorzędne znaczenie.
 

Trzeba jednak zwracać uwagą na to czy umowa ta nie ma odmiennych postanowień. Okoliczności faktyczne, to w jakiej formie ona będzie zawarta i jak zostaną sformułowane zobowiązania stron będzie decydował o tym czy taką umowę będziemy kwalifikować jako umowę rezerwacyjną czy też jako umowę przedwstępną. I to niezależnie od tego, jaką nazwę będzie nosiła taka umowa. Umowa przedwstępna będzie miała jednak wiążący charakter i tym będzie różniła się od rezerwacyjnej.

Umowa rezerwacyjna powinna być przedstawiona przyszłemu nabywcy wraz z projektem załączników. Do umowy deweloper obowiązany jest załączyć prospekt informacyjny. Prospekt informacyjny określa szereg elementów, a wśród nich uwarunkowania techniczno-budowalne budynku oraz poszczególnych lokali. Określa także dane identyfikujące decyzję o zatwierdzeniu projektu budowalnego i udzieleniu pozwolenia na budowę. Identyfikuje więc dokumentacje techniczną według której obiekt ma zostać wybudowany. Przy umowie rezerwacyjnej deweloper powinien okazać także Plan Zagospodarowania Terenu, a także opis standardu wykonania i wykończenia budynku oraz lokalu.
 

Z reguły standard ten jest opisany dosyć ogólnie, co jest rozwiązaniem niekorzystnym dla przyszłego lokatora. Należy dążyć do jak najściślejszego sprecyzowania tych warunków. Precyzyjnie opisany standard ogranicza zakres zmian, które deweloper może wprowadzić, a co okaże się istotnym dla niego w momencie odbioru lokalu. Jeśli np. warunki nie sprecyzują z jakiego materiału mają być wykonane parapety to zaskoczeniem mogą być parapety wykonane z kompozytu a nie z konglomeratu czy drewna jak to sobie wyobrażał lokator. Dlatego uznajemy za istotne zapoznanie się przez przyszłego nabywcy lokalu z projektem wykonawczym (projekt architektoniczno-budowalny może być niewystarczający). Jest to niezwykle ważny element decyzji o zakupie lokalu mający wpływ na to w jakim stanie lokal i cała nieruchomość zostanie wydana. To on zadecyduje o tym, jaki zakres prac wykończeniowych lokator będzie zmuszony wykonać. Z niego będzie wynikać jaką ostatecznie cenę zakupu będzie musiał zapłacić. To ten załącznik określi, w jakim zakresie deweloper będzie ponosił odpowiedzialność z tytułu gwarancji i rękojmi za wady fizyczne.
 

Na kilku przykładach pokażemy te zależności. Pokażemy w jaki sposób, pozornie prawidłowo zaprojektowany lokal, wygeneruje znaczne, nieprzewidywane wydatki przyszłego właściciela, prowadząc jednocześnie do powiększenia budżetu dewelopera lub wyłączając jego odpowiedzialność za wady lokalu.

Na etapie wyboru lokalu przyszły nabywca musi już mieć wizję zagospodarowania lokalu. W sposób szczególny odnosi się to trzech pomieszczeń:

• kuchni, w której znajdują się przyłącza urządzeń wymagających prądu trójfazowego,
• łazienki, w której zasileniu wymaga pralka lub suszarka
• przedpokoju, w którym z reguły zlokalizowana jest skrzynka rozdzielcza.

Brak wizji na tym etapie spowoduje konieczność wprowadzenia zmian w przyszłości, a te będą kosztowne i mogą prowadzić do wyłączenia odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi i gwarancji. Doświadczenie wskazuje, że są deweloperzy, którzy świadomie projektują lokale w sposób nie do końca nierozsądny, po to, aby przyszły właściciel zmuszony był do dokonania zmian wyłączających odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi i gwarancji.

Przykład nr 1. Wyobraźmy sobie skrzynkę rozdzielczą umieszczoną na samym środku niewielkiej ściany przedpokoju. Ściana ta jest jedyną, na której może zostać umieszczony wieszak na ubrania. Przyszły właściciel nieruchomości zapewne dokona przeniesienia skrzynki rozdzielczej w inne miejsce, aby przywrócić funkcjonalność ściany. Jeżeli prace takie wykona nabywca własnymi siłami to w przypadku problemów z instalacją deweloper uchyli się od odpowiedzialności z powodu nieuprawnionej ingerencji. Jeżeli przyszły właściciel zleci wykonanie tych prac deweloperowi, po to, aby nie utracić uprawnień z gwarancji i rękojmi, ich koszt z pewnością będzie znacznie odbiegał od rynkowego. Wychwycenie tego niekorzystnego usytuowania skrzynki na etapie negocjacji umowy usunie te problemy.

Przykład nr 2. Wyobraźmy sobie kuchnię, w której urządzenia wymagające zasilenia prądem trójfazowym (piekarnik, płyta indukcyjna) zostały zaprojektowane w miejscu, które zmniejsza ich funkcjonalność, z utrudnionym dostępem do instalacji wentylacyjnej czy z utrudnieniami w zakresie podpięcie pod instalację wentylacyjną wywiewną (dla potrzeb wyciągu). Trzeba pamiętać, że przepisy techniczno-budowlane przewidują różnego rodzaju regulacje co do miejsca umieszczenia zasilenia, np. gniazdo zasilenia elektrycznego nie powinno znajdować się za piekarnikiem. Trzeba też przewidzieć dostęp do gniazd mimo tego, że będą znajdowały się za szafkami. W praktyce oznacza to, że np. zasilenie trójfazowe powinno być na wysokości 15 cm nad podłogą, po to, aby nie było ono na wysokości piekarnika, ale jednocześnie znajdowało się na wysokości szuflady pod piekarnikiem gwarantującej do niej dostęp. Odmienne zaprojektowanie tego przez dewelopera wygeneruje te same dylematy co w przykładzie nr 1. Wychwycenie tych niefunkcjonalnych rozwiązań na negocjacji umowy uchroni nabywcę przed ich negatywnymi skutkami.

Przykład nr 3. Jeśli standard wykonania lokalu przewiduje przeprowadzenie instalacji wodnokanalizacyjnej po ścianie, bez wprowadzenia rur w ścianę to może to utrudnić zabudowę szafek kuchennych istotnie zmniejszając ich funkcjonalność. Przyszły właściciel stanie więc przed dylematem czy dokonać ich zabudowy rezygnując z części powierzchni szaf i szuflad czy wpuścić instalację w ścianę. Podobna sytuacji zaistnieje w przypadku umieszczenia odpływu dla pralki tuż przy drzwiach, którego usytuowanie  będzie zmniejszało światło drzwi.

Przykład nr 4. Wyobraźmy sobie wnękę na prysznic o niewielkich rozmiarach, w której zasilenie baterii prysznicowej poprowadzono naściennie. Jej zabudowa zmniejszy już i tak niewielką wnękę, a być może nawet uniemożliwi montaż brodzika o standardowych wymiarach. Także wygeneruje to dylematy opisane wyżej.

Przykład nr 5. Przepisy techniczno-budowlane określają, że otwory na drzwi wewnętrzne powinny mieć min. 2 m wysokości i 80 cm szerokości świetle ościeżnicy. Projekt lokalu może jednak przewidywać, że otwór na drzwi wewnętrzne będzie miał szerokość 2,3 m i 1,0 m szerokości. Dlaczego? Deweloper uzasadni to zapewne tym, że projektuje lokale także dla osób ponadprzeciętnie wysokich oraz osób z niepełnosprawnościami, poruszającymi się na wózku. Niewątpliwie daje to szerokie pole adaptacji lokalu dla dużego kręgu osób. Jeśli jednak przyszły lokator do takiego wąskiego kręgu szczególnych użytkowników nie należy to wskazanym byłoby dostosowanie tego lokalu do jego potrzeb już na etapie budowy a nie dopiero na etapie wykończenia. Zaakceptowanie przez przyszłego nabywcę tego rodzaju parametrów będzie oznaczać, że stanie on przed dylematem:

• albo wykonać drzwi niestandardowe, realizowane na indywidualne zamówienie, co wiąże się z wyższym kosztem zakupu i czasem oczekiwania na nie.
• albo dokonać zmniejszenia otworu drzwiowego ryzykując, że w przypadku pojawienia się jakichkolwiek zarysowań, pęknięć w ścianie deweloper uchyli się od odpowiedzialności z uwagi na nieuprawnioną ingerencję.
• albo zlecić deweloperowi wykonanie prac dodatkowych, zachowując uprawnienia z gwarancji i rękojmi

Przykładów takich sytuacji można byłoby podać jeszcze co najmniej kilka. Każdy z nich jest wynikiem zaprojektowania budynku i lokali pod cele określone przez dewelopera. A jednym z kluczowych celów jest minimalizacja kosztu i maksymalizacja zysku. Jak to działa?

• Instalacja wodnokanalizacyjna naścienna to koszt znacząco mniejszy niż instalacja umieszczona w bruzdach wydrążonych w ścianie.
• Większy otwór drzwiowy to mniejsze koszty materiału użytego do wzniesienia ściany większa szansa na uchylenie się od odpowiedzialności z tytułu rękojmi i gwarancji w przypadku przeróbek wykonanych samodzielnie przez lokatora.
• Niefunkcjonalne rozmieszczenie skrzynki rozdzielczej, gniazd, kontaktów i punktów świetlnych to mniejsze koszty wykonawcze, większa szansa na dodatkowe wynagrodzenie z tytułu wykonania adaptacji indywidualnych zleconych przez dewelopera lub szansa na mniejsze koszty obsługi serwisowej gwarancyjnej z racji nieuprawnionych ingerencji lokatora w substancję lokalu.

Tymczasem to wszystko można objąć przedmiotem negocjacji umowy rezerwacyjnej a potem deweloperskiej, o ile zostało prawidłowo zidentyfikowane już na wstępnym etapie rozmów z deweloperem.

Projekt wykonawczy zawiera zarówno część opisową jak i rysunki poszczególnych branż. Już tylko analiza części opisowej pozwala na zidentyfikowanie tych punktów, które wprawdzie mieszcząc się w minimalnych wymaganiach określonych w przepisach techniczno-budowlanych stwarzają ryzyko dla przyszłego właściciela wygenerowania dodatkowych kosztów przeróbek, trudności z odbiorem lokalu lub wyegzekwowaniem uprawnień z gwarancji i rękojmi.

Przeprowadzając analizę umowy rezerwacyjnej i deweloperskiej nie koncentrujemy się wyłącznie na jej treści. Jest to oczywiście istotne, ale nie o tym mowa w tym artykule.  Analizujemy wszystkie jej załączniki, a także domagamy się o dewelopera dostarczenia dodatkowych informacji, których standardowo z reguły nie udostępnia.

Zdecydowanie rekomenduję:

• Opracowanie przez przyszłego właściciela wstępnej wizji zagospodarowania lokalu. Nie rekomendujemy bazowania na wstępnych propozycjach projektanta dewelopera. Są one zgodne z celami dewelopera, które opisaliśmy wyżej, które nie muszą być zgodne z celami lokatora.
• Pozyskanie i analizę dokumentacji technicznej, zarówno opisowej jak i graficznej. Łączne jej zanalizowanie z prospektem informacyjnym i tekstem umowy pozwoli zidentyfikować źródła przyszłych komplikacji na etapie wykończenia wnętrza. Czas pomiędzy podpisaniem umowy rezerwacyjnej i umowy deweloperskiej należy wykorzystać do intensywnych prac nad wstępnym projektem wykończenia lokalu.
• Zdecydowanie polecamy analizę Projektu Zagospodarowania Terenu, usytuowania budynku względem nieruchomości sąsiednich oraz projektowanego zagospodarowania otoczenia. Pozwoli to uniknąć niespodzianek związanych, np.  z brakiem dostępu do światła, budową budynku sąsiedniego, towarzystwem ruchliwej drogi czy lokalizacji na terenach powodziowych.
• Objęcie procesem negocjacji ceny nabycia lokalu kosztów przystosowania lokalu do indywidualnych potrzeb, uwzględniających „niespodzianki”, o których piszemy wyżej. Nie rekomendujemy odkładania kwestii przeróbek lokatorskich na czas po podpisaniu umowy. Wówczas pozycja negocjacyjna nabywcy jest zdecydowanie słabsza i ostateczna cena zakupu lokalu istotnie wzrośnie.