Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości

Wywłaszczenie to pozbawienie lub ograniczenie prawa własności, użytkowania wieczystego albo innego prawa rzeczowego na nieruchomości, realizowane wyłącznie na celu publicznym. Katalog celów publicznych jest szeroki: budowa dróg krajowych i ekspresowych, linii kolejowych, lotnisk (w tym CPK), wałów przeciwpowodziowych, sieci energetycznych czy obiektów użyteczności publicznej, itp.

• Ważna zasada: wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wtedy, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem (art. 21 ust.1 Konstytucji RP). Wywłaszczenie na inny cel, bez lub z iluzorycznym odszkodowaniem jest niedopuszczalne,  jest sprzeczne z wzorcem konstytucyjnym.

Uprawnionymi są nie tylko właściciele nieruchomości. Odszkodowanie przysługuje również:

• użytkownikom wieczystym (prawo wpisane w dziale II księgi wieczystej),
• osobom posiadającym ograniczone prawa rzeczowe – np. służebności, użytkowanie (dział III KW),
• osobom, którym przysługuje zabezpieczenie hipoteczne (dział IV KW) – odszkodowanie trafia wówczas na ich rzecz proporcjonalnie, pomniejszając kwotę wypłacaną właścicielowi,
• w niektórych przypadkach – najemcom i dzierżawcom.

Wysokość odszkodowania szacuje rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym. Rzeczoznawca jest powoływany przez organ administracji prowadzący postępowanie o odszkodowanie. Operat szacunkowy musi spełniać warunki formalne przewidziane w rozporządzeniu wykonawczym do ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zazwyczaj operat szacunkowy nie jest doręczany stronie postępowania, a w tym uprawnionemu do odszkodowania. Można się z nim zapoznać przeglądając akta postępowania lub wnioskując odrębnie o doręczenie operatu.

• Ważne: Jeśli otrzymałeś z urzędu informację o możliwości zapoznania się z aktami postępowania to jest to ostatni moment, w którym możesz zapoznać się z operatem, zgłosić do niego zastrzeżenia, podjąć dodatkową inicjatywę co do dopuszczenia dowodów.

Rzeczoznawca może zastosować:

1. podejście porównawcze - gdy istnieje rynek nieruchomości podobnych,
2. podejście dochodowe - gdy nieruchomość przynosi dochód,
3. podejście kosztowe/odtworzeniowe - gdy brak jest transakcji porównywalnych lub
4. podejście mieszane – gdy w odniesieniu do jednych części należy zastosować inne podejście niż do pozostałych

Zasady doboru metodologii wyceny określa rozporządzenia wykonawcze do ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz standardy wyceny określane przez organizacje rzeczoznawców majątkowych. Znajomość tych dwóch źródeł wiedzy jest niezbędna do oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

Przepisy nakazują uwzględnienie dotychczasowego i planowanego przeznaczenia wywłaszczanej nieruchomości. Jeśli grunt był rolny, ale miejscowy plan lub studium uwarunkowań przewidywało jego przekształcenie pod zabudowę, odszkodowanie powinno uwzględniać to korzystniejsze przeznaczenie.

Nasza praktyka, ale także kontrole NIK, przeprowadzane w urzędach, wskazują, że organy administracji bardzo często nie weryfikowały prawidłowości sporządzenia operatów pod kątem prawidłowości doboru metod wyceny, prawidłowości określenia przeznaczenia gruntu, prawidłowości doboru materiału porównawczego, itp.

W praktyce zaniżone wyceny wynikają najczęściej z:

• nieprawidłowego doboru transakcji porównawczych,
• nieprawidłowego doboru podejścia wyceny (np. przyjęcie podejścia porównawczego podczas gdy właściwym jest podejście dochodowe),
• pominięcia istotnych cech nieruchomości (lokalizacja, dostęp do infrastruktury, potencjał inwestycyjny),
• błędnego przyjęcia stanu nieruchomości na dzień wyceny lub nieuwzględnienia nasadzeń i naniesień budowlanych, itp.

Wbrew powszechnemu przekonaniu, wywłaszczenie to nie jeden, lecz co najmniej dwa a niekiedy trzy odrębne postępowania administracyjne. Nie dostrzeganie tych etapów przez właścicieli nieruchomości to jeden z najczęstszych powodów, dla których tracą oni możliwość skutecznej obrony na wypadek wywłaszczenia oraz skutecznej walki o jak najatrakcyjniejszą wysokość odszkodowania.

Pierwsza decyzja przesądza o samym fakcie wywłaszczenia i jego zakresie. To na tym etapie można i należy kwestionować zasadność wywłaszczenia, jego granice, możliwość realizacji celu publicznego w inny sposób, kwestionować także w postępowaniach sądowo-administracyjnych zakres i potrzebę wywłaszczenia.

• Ważne: Na tym etapie można jeszcze doprowadzić do zmiany decyzji o wywłaszczeniu, np. kwestionując przebieg drogi czy możliwość osiągnięcia w inny sposób celu publicznego, który ma uzasadniać wywłaszczenie. Na tym etapie dochodzi do decyzji o obszarze nieruchomości przeznaczonym do wywłaszczenia. To wówczas zapada decyzja czy powstanie tzw. resztówka czyli nieruchomość, która nie jest wywłaszczana.

Na tym etapie organ gromadzi dowody, zleca sporządzenie operatu szacunkowego i wydaje decyzję o ustaleniu odszkodowania. To jest etap, w którym właściciel powinien aktywnie uczestniczyć, albowiem od rodzaju dowodów może zależeć przyjęcie określonej metody wyceny. Na przykład od wykazania, że nieruchomość jest przedmiotem umowy dzierżawy czy najmu może zależeć przyjęcie podejścia dochodowego przy jej wycenie, które może być korzystniejsze niż podejście porównawcze. Właściciel ma prawo zapoznać się z operatem i całym materiałem przed wydaniem decyzji, sporządzać notatki i odpisy, składać uwagi i wnioski dowodowe. To moment, który większość wywłaszczonych niestety lekceważy, a to on daje realną szansę na podwyższenie zaniżonej wyceny. Na tym tym etapie może także zaistnieć podstawa do złożenia wniosku o badanie prawidłowości operatu szacunkowego. Badania takie przeprowadza komisja arbitrażowa przy organizacji rzeczoznawców.

Po otrzymaniu decyzji właściciel ma 14 dni na wniesienie odwołania. Odwołanie musi być profesjonalnie sporządzone. Nie wszystkie bowiem zastrzeżenia do operatu organ może samodzielnie ocenić i zrobić to z urzędu. Niektóre wady operatu mogą być stwierdzone jedynie w specjalnym trybie oceny operatu przeprowadzanym przed komisją arbitrażową powołaną do merytorycznej oceny operatów.

• Ważne: Jedną z zasad postępowania odwoławczego jest to, że organ odwoławczy nie może pogorszyć sytuacji odwołującego się, tzw. zakaz reformationis in peius, który oznacza, że odszkodowanie w wyniku odwołania może tylko wzrosnąć lub pozostać na tym samym poziomie, lub decyzja może zostać uchylona, a postępowanie wróci do organu pierwszej instancji.

Jeśli organ odwoławczy utrzyma decyzję w mocy, kolejnym krokiem jest skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA), a następnie kasacja do Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA). WSA bada legalność decyzji administracyjnej – może uchylić zarówno decyzję pierwszej jak i drugiej instancji oraz przekazać sprawę do ponownego rozpoznania. NSA bada prawidłowość wyroku WSA.

• Ważne: Skarga kasacyjna do NSA musi być podpisana przez adwokata, radcę prawnego.

Obok ogólnych przepisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami (UGN) funkcjonują tzw. specustawy, które dla wybranych kategorii inwestycji tworzą odrębne procedury – często niestety nieco mniej korzystne dla właścicieli nieruchomości.

W tym postępowaniu wydaje się decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID). Decyzja ZRID łączy pozwolenie budowlane i decyzję lokalizacyjną – skutkuje natychmiastowym przejściem własności na Skarb Państwa. Dlatego tak ważne jest pilnowanie momentu jej wydania, bo jest to ostatni moment, w którym można kwestionować przebieg drogi i tym samym zakres odszkodowania. Po uprawomocnieniu się decyzji ZRID organ ma 30 dni na wszczęcie postępowania odszkodowawczego. Właściciel, który wyda nieruchomość w ciągu 30 dni od doręczenia zawiadomienia, otrzymuje premię w wysokości 5% odszkodowania.

Ustawa o Centralnym Porcie Komunikacyjnym wprowadza program dobrowolnych nabyć – właściciel może sprzedać nieruchomość przed formalnym wywłaszczeniem, niekiedy na korzystniejszych warunkach. Specustawa przeciwpowodziowa jako jedyna dopuszcza rokowania dotyczące wysokości odszkodowania już po wydaniu decyzji wywłaszczeniowej.

W trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami organ jest zobowiązany przeprowadzić rokowania z właścicielem przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego. To szansa na dobrowolne zbycie nieruchomości po cenie zbliżonej do rynkowej – pod warunkiem świadomości własnej pozycji negocjacyjnej, a tę buduje się w oparciu o wiedzę na temat realiów rynkowych.

Odszkodowanie powinno być wypłacone w ciągu 14 dni od dnia, w którym decyzja odszkodowawcza stała się ostateczna. Przekroczenie tego terminu rodzi roszczenie o odsetki ustawowe. W przypadku wywłaszczeń drogowych i kolejowych możliwe jest wnioskowanie o zaliczkę w wysokości 70% szacowanego odszkodowania – jeszcze przed formalnym zakończeniem postępowania.

Opóźnienia w postępowaniu administracyjnym można zwalczać poprzez ponaglenie organu (art. 37 KPA), a w przypadku bezczynności – skargę na bezczynność lub przewlekłość do WSA. Jest to jednak środek, z którym należy ostrożnie występować, albowiem nieumiejętne lub w nieodpowiednim momencie zainicjowanie takiego postępowania doprowadzi do skutku odwrotnego od zamierzonego.

„Resztówka” to te części nieruchomości, które nie są wywłaszczone, ale które tracą gospodarczy sens dla właściciela nieruchomości, po wywłaszczeniu pozostałej części nieruchomości. Z „resztówką” mamy do czynienia, gdy po wywłaszczaniu nieruchomości nie jest możliwe dotychczasowe korzystanie z pozostałej części nieruchomości.

Wówczas właściciel może żądać wykupu także pozostałej części nieruchomości, choćby nie była ona przedmiotem wywłaszczenia. Wbrew mylącej nazwie resztówka to nie tylko niewielka część nieruchomości. To może być także znaczna część nieruchomości, z której nie można korzystać w dotychczasowy sposób, bez nieruchomości, która został odebrana wskutek wywłaszczenia.

Ocena czy w mamy do czynienia z taką sytuacją zawsze wymaga indywidualnej analizy sytuacji na gruncie, usytuowania poszczególnych naniesień, instalacji, funkcji a także dostępu do drogi publicznej.

W swojej praktyce mieliśmy taki przypadek, w którym nakazał Skarbowi Państwa wykup nieruchomości mieszkalnej znacznie większej niż nieruchomość wywłaszczona z tego względu, że odjęcie części nieruchomości uniemożliwiło wjazd do garażu, wymuszało zmianę przeznaczenia ogrodu na drogę dojazdową i stację oczyszczania odpadów.

• Zajmujemy się tymi sprawami od ponad 25 lat, przeanalizowaliśmy przez ten czas ogromną ilość operatów szacunkowych
• Bezpłatnie wstępnie konsultujemy istnienie podstaw do dochodzenia roszczeń
• Znamy całą ewolucję orzecznictwa w tych sprawach, a jest to materia niezwykle skomplikowana i obszerna
• Klarownie pokazujemy szanse i rysujemy ryzyka związane z daną sprawą
• Rozliczamy się także z uwzględnieniem modelu premii za sukces