Spory budowlane z wykonawcą i inwestorem

To jeden z najczęściej występujących obszarów sporu budowlanego miedzy inwestorem a wykonawcą oraz wykonawcą i dalszym podwykonawcą mający swoje prawne podłoże w art. 647¹ Kodeksu Cywilnego.

• Podwykonawcom: oferujemy analizę umowy oraz korespondencji dotyczącej jej wykonania pod kątem zbudowania solidarnego roszczenia o zapłatę wynagrodzenia wykonawcy i inwestora. Wymagana jest analiza korespondencji na etapie podpisywania umowy i w trakcie realizacji robót, często protokołów z narad na budowie,  protokołów konieczności, zgłoszenia wykonania robot dodatkowych, etc. Opracowujemy taktykę procesu, całość dokumentacji dowodowej, zapewniamy pełną obsługę procesu sądowego.
• Inwestorom: Oferujemy dostosowany do przedsięwzięcia model umowy chroniący przed ryzykiem podwójnej zapłaty wynagrodzenia wykonawcy i podwykonawcy, tworzymy system zabezpieczeń i procedury realizacji płatności minimalizujące ryzyka. Oferujemy swoją pomoc na etapie negocjacji, a gdy dojdzie do sporu sądowego zapewniamy jego obsługę we wszystkich instancjach.

Rozliczenie takich robót wymaga najpierw prawidłowego ich zakwalifikowania do jednej z tych kategorii prac. W zależności o charakteru tych prac, treści umowy, zachowanych procedur rozliczenie robót budowlanych dodatkowych, zamiennych i zaniechanych może przybrać postać rozliczeń umownych, realizowanych według procedury przewidzianej w umowie lub poza umownych, np. z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia. Każda z tych sytuacji wymusza odmienną konstrukcję pozwu i zakresu postępowania dowodowego.

Kary umowne muszą mieć swoje umocowanie w umowie oraz w okolicznościach, które zaistniały na budowie. Często umowy mają rozbudowany system kar, które wzajemnie przenikają sią, a niejednokrotnie duplikują sankcje za podobne naruszenia.

Umiejętne naliczenie, potrącenie kar oraz udokumentowanie okoliczności uzasadniających ich naliczenie minimalizuje ryzyko długotrwałego i niepewnego sporu sądowego.

Z drugiej strony kary umowne, które zostały naliczone w warunkach, w których inwestor nie poniósł żadnej szkody a cel umowy został zrealizowany otwierają wykonawcy i podwykonawcy drogę do tzw. miarkowania kary, tj. żądania jej zmniejszenia przez sąd.

Oferujemy pomoc prawną w tego typu sprawach zarówno na etapie tworzenia, negocjacji umowy, naliczenia kar jak i procesu sądowego na poziomie wszystkich instancji.

Ten obszar obejmuje rozległą dziedzinę sporów dotyczących realizacji uprawnień z rękojmi i gwarancji, wykonania zastępczego i w następstwie zaspokojenia (słusznego lub nie) roszczeń z udzielonych zabezpieczeń w postaci zatrzymanych kaucji gwarancyjnych czy gwarancji ubezpieczeniowej/bankowej, a także roszczeń odszkodowawczych.

Osobnym obszarem sporu są roszczenia o zwrot zatrzymanych kaucji gwarancyjnych, szczególnie gdy wykonawca w między czasie utracił wypłacalność. Realizacja zwrotu zatrzymanych kaucji od zamawiającego/inwestora jest uzależniona od treści umowy oraz okoliczności, w których doszło do jej akceptacji przez inwestora.

Zarówno odstąpienie od umowy jak i fizyczne zejście z placu budowy i zaprzestanie dalszej realizacji robót powinny być poprzedzone konsultacją z prawnikiem. Rodzą one bardzo poważne skutki.

Wymaga analizy, w realiach konkretnej umowy i sytuacji faktycznej, czy takie czynności wywołają skutki na przyszłość czy także skutki wsteczne, jak będą wyglądały rozliczenia między stronami i jakie są ryzyka przeprowadzenia takich rozliczeń włącznie z naliczeniem kar umowny, roszczeń odszkodowawczych czy utraty możliwości udziału w przetargach publicznych.

Oferujemy kompleksową analizę takich sytuacji z określeniem dobrych i złych stron takich kroków.

W sporach budowlanych dowody giną pod warstwą betonu. Dlatego należy dowody zabezpieczyć i je umiejętnie opracować na potrzeby procesu sądowego. Z naszej strony oferujemy:

• Audyt Dokumentacji (Due diligence kontraktu): Analizujemy dzienniki budowy, maile, protokoły konieczności i notatki z narad. Szukamy „śladów” akceptacji różnych rozwiązań i robót dodatkowych.
• Inwentaryzacja prawno-techniczna: Wskazana jest współpraca z rzeczoznawcami budowlanymi, którzy wykonują inwentaryzację stanu prac w przypadku zejścia z budowy lub wypowiedzenia umowy, albo ustalenia przyczyn danego zjawiska, które jest postrzegane jako wadliwe wykonanie robót.
• Zabezpieczenie roszczeń: Wnosimy o zabezpieczenie środków na rachunkach i składnikach majątkowych dłużnika już na starcie procesu, aby wyrok nie był jedynie „pustym papierem”.
• Negocjacje i ugody: Często szybka, dobrze wynegocjowana ugoda jest lepsza niż wieloletni proces. Przygotowujemy porozumienia kompensacyjne i ugody pozasądowe.