Decyzja o warunkach zabudowy

Zanim podejmiemy kroki prawne, analizujemy jaki jest  obraz sytuacji planistycznej na obszarze danej inwestycji:

• Analiza obszaru analizowanego: Sprawdzamy, czy organ prawidłowo wyznaczył granice obszaru wokół działki (ustawowe minimum to trzykrotność szerokości frontu działki).
• Weryfikacja „Dobrego Sąsiedztwa”: Badamy funkcję i cechy zabudowy w sąsiedztwie (gabaryty, wysokość, geometrię dachów), aby potwierdzić lub podważyć możliwość kontynuacji funkcji.
• Audyt dostępu do drogi publicznej i mediów: Analizujemy służebności, warunki techniczne przyłączy oraz realne możliwości uzbrojenia terenu.
• Analiza akt sprawy w urzędzie: Przeglądamy tzw. analizę urbanistyczną sporządzoną przez biegłego urzędowego.

Niekiedy decyzja o warunkach zabudowy jest także wymagana jako element procesu zmiany dotychczasowego przeznaczenia lokalu/nieruchomości.  Wówczas kluczowym zagadnieniem jest zgodność nowego przeznaczenia z  przepisami techniczno-budowlanymi.

1. Etap I: Przygotowanie/weryfikacja treści wniosku: na tym etapie, kluczowa jest analiza tego, jakie parametry inwestycji wyznaczył inwestor i ich konfrontacja z parametrami zabudowy sąsiedniej. Tam gdzie w najbliższym otoczeniu dane parametry nie występują lub są odmienne istotne jest ustalenie czy jest możliwe rozszerzenie obszaru  porównawczego i jakie są wnioski z jego analizy z punktu widzenia zasady kontynuacji. Warunki decyzji powinny kształtować spójność ładu przestrzennego zagospodarowania całego obszaru.
2. Etap II: Postępowanie uzgodnieniowe: Monitorujemy uzgodnienia z zarządcami dróg czy konserwatorem zabytków. Na tym etapie decydujące są zagadnienia dopuszczalności dostępu do drogi publicznej oraz uwarunkowania ogólne w zakresie ochrony konserwatora zabytków.
3. Etap III: Postępowanie odwoławcze (SKO): Zarówno w przypadku niezadowolenia inwestora z zakresu parametrów zabudowy określonych przez organ, jak i odmowy ustalenia tych warunków, a także w przypadku niezadowolenia z treści decyzji po stronie sąsiadów czy zaangażowanych organizacji społecznych każdej ze stron przysługuje odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Na tym etapie oferujemy pełną analizę akt postępowania i przygotowanie odwołania.
4. Etap IV: skarga do WSA/NSA: W przypadku niezadowolenia, którejkolwiek ze stron z rozstrzygnięcia SKO przysługuje im skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego a od jego wyroku skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

• Inwestorzy planujący budowę na terenach bez planu zagospodarowania
• Deweloperzy nabywający grunty pod inwestycje mieszkaniowe
• Osoby fizyczne planujące budowę domu jednorodzinnego
• Organizacje społeczne