Wyodrębnienie samodzielnych lokali w budynku posadowionym na dwóch nieruchomościach
Problematyka posadowienia budynku na dwóch działkach stanowiących dwie rożne nieruchomości, dla których prowadzone są dwie różne księgi wieczyste dotyczy kilku gałęzi prawa. Na gruncie prawa cywilnego kwestia stanu prawnego budynku, który swoimi granicami wykracza poza granicę jednej nieruchomości powoduje pewne komplikacje natury własnościowej. Zasadniczo bowiem budynek dzieli los prawny gruntu (zasada superficies solo cedit), co jednak w perspektywie budynku, który jako niepodzielny organizm posadowiony jest na dwóch nieruchomościach nie wyjaśnia dostatecznie sytuacji prawnej budynku. Jeśli budynek stoi na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste to stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności użytkownika wieczystego – vide art. 235§1 Kodeksu cywilnego (kc). jeśli natomiast jest posadowiony na gruncie stanowiącym własność nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności lecz zgodnie z powyższą zasadą dzieli los prawny tego gruntu. Już tylko te konsekwencje wskazują na złożoność problemu i trudność przejrzystego określenia stanu prawnego budynku.
Największy zaś problem powstaje wtedy gdy w ramach tego budynku jego właściciel chce wyodrębnić samodzielne lokale. Wówczas prawną możliwość realizacji takiej operacji musimy oceniać przez wzgląd na treść art. 3 ust. 3 w zw. z art. 4 ust.3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U. nr 85 poz. 388 wraz ze zmianami). Zgodnie z normą prawną wynikającą z tych przepisów z wyodrębnionym samodzielnym lokalem związany jest udział w nieruchomości gruntowej odpowiadający proporcji powierzchni użytkowej lokalu do ogólnej powierzchni użytkowej budynku. Użycie w tym przepisie słowa „nieruchomość” a nie „grunt” rodzi określone konsekwencje. Powoduje bowiem, że w sensie ściśle prawnym nieruchomością jest tylko taka nieruchomość gruntowa, która posiada jedną samodzielną księgę wieczystą. Dodatkowo zgodnie z art. 24 ust.1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione. Jeżeli zatem budynek posadowiony ma być na dwóch nieruchomościach, które mają dwie odrębne księgi wieczystej, a przy tym w jednej z nich właścicielem nieruchomości jest użytkownik wieczysty zaś w drugiej właścicielem jest Skarb Państwa to powstaje stan faktyczny prowadzący do sytuacji, w której budynek stoi de iure na dwóch nieruchomościach. A to z kolei oznacza, że w świetle art. 3 ust. 3 w zw. z art. 4 ust.3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U. nr 85 poz. 388 wraz ze zmianami), nie można związać z danym samodzielnym lokalem odpowiedniego udziału w jednej nieruchomości gruntowej.
Problemem tym zajmował się Sąd Najwyższy, który w postanowieniu z dnia 25 czerwca 1997 roku wydanym w sprawie sygn. akt III CKU 30/97 niepubl. wyraził zapatrywanie, że w sytuacji gdy budynek jest posadowiony na dwóch działkach, przy czym jedna z nich objęta jest prawem własności, zaś druga użytkowaniem wieczystym nie jest możliwe ustanowienie odrębnej własności lokali w takim budynku przed nabyciem własności działki pozostającej w użytkowaniu. Pogląd ten jest w zasadzie akceptowany w piśmiennictwie[1]. Stanowisko SN zostało częściowo oparte na wnioskach wynikających z uchwały Sądu Najwyższego z 14.05.1996 r. III CZP 37/96 (OSNC 1996, nr 9, poz. 116). W chwale tej, w której stan faktyczny obejmował budynek usytuowany na dwóch nieruchomościach stanowiących własność tej samej osoby, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, SN sformułował tezę, że „ustanowienie odrębnej własności lokalu jest dopuszczalne, gdy budynek jest posadowiony na dwóch nieruchomościach, stanowiących własność gminy, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste”[2]. Z tak sformułowanej tezy Sąd Najwyższy wyprowadził kolejny wniosek, że nie ma przeszkód w rozumieniu art. 21 i 24 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 1982 r. Nr 19 poz. 147 ze zm.) do połączenia w jedną nieruchomość dwóch nieruchomości, na których usytuowany został budynek, stanowiący własność jednej osoby, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste. Przeszkoda taka zachodziłaby, gdyby nieruchomości te stanowiły własność różnych osób, wówczas nie byłoby dopuszczalne ustanowienie odrębnej własności lokali. Taka zaś sytuacja zachodzi wtedy gdy jedna nieruchomość jest objęta prawem własności przysługującym użytkownikowi wieczystemu drugiej nieruchomości.
Powyższe stanowisko Sądu Najwyższego oraz piśmiennictwa, znajduje również istotne wsparcie w orzeczeniach Sądu Najwyższego dotyczących wprawdzie nieco odmiennej sytuacji, ale w skutkach zbliżonej do tej będącej przedmiotem opinii. Chodzi bowiem o sytuację powszechnej w pewnym okresie praktyki gmin, które same będąc właścicielem odrębnych własności lokali sprzedając sukcesywnie poszczególne lokale ustanawiały jednocześnie prawo użytkowania wieczystego ułamkowej części gruntu, związanego z danym lokalem. W ten sposób powstawał dualizm prawny, albowiem część nieruchomości gruntowej stanowiła własność gminy a część była oddawana w użytkowanie wieczyste nabywcom lokali. Na tle tej praktyki ukształtowało się orzecznictwo Sądu Najwyższego, zgodnie z którym tego rodzaju czynności uznano za niedopuszczalne. U podłoża tego stanowiska leżało z jednej strony przekonanie, że nie jest możliwe oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste w ułamkowej części[3],[4], z drugiej zaś strony przemawiały za tym względy celowościowe. Argumentowano bowiem, że nie jest intencją ustawodawcy funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych z tego rodzaju dualistyczną strukturą własnościową gruntu, która od strony techniczno-prawnej jest trudna do uregulowania w formie wpisu w księdze wieczystej[5], albowiem dla nieruchomości prowadzi się jedną księgę wieczystą, podczas gdy w przypadku lokalu, który byłby hipotetycznie związany z dwoma nieruchomościami należałoby prowadzić trzy księgi wieczyste – jedną dla lokalu, jedną dla udziału w gruncie stanowiącym własność obecnego właściciela lokalu oraz jedną dla udziału w gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.
Z powyższej analizy wyłania się wniosek, że nie jest możliwe wyodrębnienie samodzielnych lokali, w przypadku gdy budynek będzie stał na dwóch sąsiadujących nieruchomościach, z których jedna jest oddana w użytkowanie wieczyste.
[1] tak m.in. G. Bieniek, Z. Marmaj Komentarz do Ustawy o własności lokali, str. 52, oraz G. Bieniek w Komentarzu do ustawy o własności lokali – wydanie internetowe Legalis
[2] Pogląd ten jest kwestionowany przez G. Bieńka w Komentarzu do Ustawy o własności lokali, str. 52. Komentator stwierdza, że pogląd wydaje się dyskusyjny. Wydaje się że uprzednio należałoby dokonać połączenia obu tych ksiąg, jedną z nich zamknąć i dopiero następnie dokonywać wyodrębnienia lokali. Wyodrębnienie lokali przy istnieniu dwóch ksiąg wieczystych stwarza trudne do rozwiązania sytuacje techniczne i prawne (przyp. mój – związane z wpisem do księgi wieczystej]. Stanowisko G. Bieńka oznacza, iż skoro kwestionuje on możliwość wyodrębnienia lokali w budynku posadowionym na dwóch działkach będących przedmiotem własności jednej osoby, to tym bardziej nie jest akceptowalna możliwość wyodrębnienia lokali gdy jedna z nieruchomości jest oddana w użytkowanie wieczyste, gdy użytkownik wieczysty jest właścicielem drugiej nieruchomości.
[3] tak m.in. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 1999 r., I CKN 386/98, OSNC 2000, z. 2, poz. 26, w uzasadnieniu, którego znalazło się sformułowania Przed sprzedażą wszystkich lokali w budynku powstawała sytuacja trudna do pogodzenia z podstawowymi pojęciami prawa cywilnego: poszczególnym właścicielom lokali przysługiwało użytkowanie wieczyste w ułamkowych częściach, których suma nie sięgała całości; użytkowanie wieczyste obciążało więc grunt w istocie jedynie w ułamku – rezultat przy obciążaniu nieruchomości prawami podmiotowymi normalnie niedopuszczalny. Trzeba przy tym pamiętać, że przedmiotem użytkowania wieczystego może być tylko grunt, wykluczone natomiast jest ustanowienie go na udziale we współwłasności gruntu (zob. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 23 września 1993 r., III CZP 81/93, OSNCP 1994, nr 2, poz. 27).
Także wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 22 czerwca 2004 roku II S.A. / Wr 2789/2001 Dz.Urz.Dolno 2004/222/3449, podnosił w podobnym duchu tę samą kwestię.
[4] Z kolei w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 28 września 1995 r. III CZP 127/1995 OSNC 1996/1/12 zostało stwierdzone, że Niedopuszczalna jest sprzedaż przez gminę ułamkowej części gruntu zabudowanego domem wielomieszkaniowym – jako prawa związanego z własnością lokalu (art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – Dz. U. Nr 85, poz. 388) – jeżeli grunt ten stanowi przedmiot współużytkowania wieczystego związanego z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali.
[5] tak. min. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 stycznia 2002 r. II CKN 382/1999, LEX nr 54441, w którym sformułowana została teza, że Trudno zakładać, ażeby w intencji ustawodawcy leżało utrzymywanie takich wspólnot mieszkaniowych, w których ten sam grunt stanowiłby zarazem przedmiot współwłasności współwłaścicieli, w tym – Gminy i współużytkowania wieczystego właścicieli lokalu (por. np. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 1999 r., I CKN 386/98, OSNC 2000, z. 2, poz. 26, s. 28-29).
Opublikowano 26.11.2015
